主题：房产税会对咱们产生什么影响。

上海房产税，是被市场期待最多的政策，不少评论人士将其称为 压倒房价最后一根稻草 。然而这是误解了房产税

房产税目的

房产税物业税的根本目标是税制改革，而不是打压房价。

2003年就已提出了物业税，其真正的目标是房地产行业的税制改革，改变目前房地产税

收繁复、混乱的局面。其原理是统一征收房产税，而取消其他交易环节的税费和土地出让金。

然而，在七年的研究过程中，税制改革的历史使命逐渐被舆论所淡化，取而代之的是将其视为调控的一种措施，压倒房价的一种手段。这样的误导打乱了税制改革的进程，误导了民众的心理预期，反而造成了房产税的两难境地。

值得高兴的是，上海版的房产税整体属于较温和，其目标更似房产税收体制的改革而非调控房价一个目标。

对新上海人影响最大

从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大如此排列：上海本地的自主购房需求、上海本地的改善型购房、外地性需求（含外地自主需求）、上海本地投机性需求、外地（新上海人）自住型需求。

由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出面积，而超出部分则面临征收房产税。

对于投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产税而言，敏感度不会很高。

而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。上海版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。

对房价几乎没影响

将房产税的征收看做 房价稳定器 的认识是错误的。各国征收房产税（物业税）的国家很多，房价依然有起有伏，房产税并非稳定器。影响房价走势的因素很多，而单一房产税对房价并不能构成太大的影响。

从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者，无影响；（2）对客而言，假设房产每年的收益为10%（按照许多评论人士房价涨幅与GDP保持一致是合理的）来计算，房产税每年征收0.6%后，即房产每年收益降为9.4%。试想，如果这些客不房产，那么手握数百万、数千万的现金做什么？还有没有其他收益超过9.4%的领域？如果没有，则房产依然。

目前来看，国内缺少更好的领域。

从 既往不咎 规则来看，一方面，鼓励了以往性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、的主要途径。

此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。

因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，上海房产税对房价几乎不会产生明显的下降压力。

房产税实际作用被削弱

就在房产税出台的前一天，国务院出台了新国八条。对于上海而言，两大政策不仅没有叠加效应，反而房产税的作用被削弱了。

国八条中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的销售可能出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而有资格买房的人群多为首次购房或中低端消费需求。

而上海房产税属 既往不咎，只征新买房 ，这样，最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税也就失去了征税的来源。

房产税可带来多少税收

按照上海版的房产税来看，新购房成为缴交房产税的主体人群。

假设一：上海新购房都需缴纳房产税，不考虑面积、税收退还等问题。

假设二：以实际市场成交价格计算，不考虑评估因素。

假设三：按2010年上海一、二手住宅成交金额为计算依据，不考虑2011年市场出现下滑的可能性。

2010年上海一手商品住宅（不含住房保障）总销售金额为2175亿元，二手住宅成交总金额为2027亿元。2010年，上海全年商品住宅均价为22331元/平方米，上海一手商品住宅全市成交价格不超过均价2倍的一手商品住房约占90%，二手住宅价格不超过均价2倍的比例约为95%。

由此计算，一手商品住宅房产税总额约为：2175 70% 90% 0.4%+2175 70% 10% 0.6%=6.3945亿元

二手住宅房产税总额约为：2027 70% 95% 0.4%+2027 70% 5% 0.6%=5.81749亿元

按2010年实际销售数据计算，如该年即征收房产税，预计全年房产税收入可达到12.21亿元。

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