主题：中国房地产触底反弹的“谷底”已基本形成
- 发表于2012-06-20
这是个并不让人乐于接受的结论或观点。但我们必须面对现实。房地产形成泡沫的现实不容忽视，但控制在一定的“度”以内，可以通过城市化的进程加以化解。中国经济走在“十字路口”，能否峰回路转，事关经济形势、社会形势和政治形势的稳定。两害相权取其轻。房地产，应该给它一个合适的生存空间了。事实上，打死房地产，对谁都没有好处。
- 发表于2012-06-20
这是个并不让人乐于接受的结论或观点。但我们必须面对现实。房地产形成泡沫的现实不容忽视，但控制在一定的“度”以内，可以通过城市化的进程加以化解。中国经济走在“十字路口”，能否峰回路转，事关经济形势、社会形势和政治形势的稳定。两害相权取其轻。房地产，应该给它一个合适的生存空间了。事实上，打死房地产，对谁都没有好处。
- 发表于2012-06-20
第四，进出口下滑严重，外向拉动增长受挫。一季度进出口总额同比增长7.3%（去年同期为29.5%，增速回落22.2个百分点），其中，出口增长7.6%（去年同期增长26.5%，增速回落18.9个百分点）；
第五，CPI得到一定控制，工业生产者价格涨幅回落较多。一季度居民消费价格同比上涨3.8%。一季度工业生产者出厂价格同比上涨0.1%，工业生产者购进价格同比上涨1.0%。企业经营困难加剧。
第六，城乡居民收入增长较快，用工成本快速提升。一季度城镇居民人均可支配收入同比名义增长14.0%。农村居民人均现金收入同比名义增长17.0%。在全国性经济增长下滑，税收下降，出品受挫，企业经营不景气的背景下，城乡居民收入快速增长，必然导致用工成本不断上升，使企业经营陷入更加困难的境地，加剧经济危机。
第五，CPI得到一定控制，工业生产者价格涨幅回落较多。一季度居民消费价格同比上涨3.8%。一季度工业生产者出厂价格同比上涨0.1%，工业生产者购进价格同比上涨1.0%。企业经营困难加剧。
第六，城乡居民收入增长较快，用工成本快速提升。一季度城镇居民人均可支配收入同比名义增长14.0%。农村居民人均现金收入同比名义增长17.0%。在全国性经济增长下滑，税收下降，出品受挫，企业经营不景气的背景下，城乡居民收入快速增长，必然导致用工成本不断上升，使企业经营陷入更加困难的境地，加剧经济危机。
- 发表于2012-06-20
从中国几大经济龙头地区看
看经济，看龙头。
第一，上海。今年一季度的数据发布得遮遮掩掩。统计数据显示，今年1-2月，上海工业企业完成工业总产值4695亿元，比去年同期增长0.4％；六个重点发展的工业行业共完成工业总产值3073亿元，比去年同期增长0.6％，其中电子信息产品、精品钢材等制造业出现下降。此外，全社会固定资产投资571亿元，与上年同期持平；到位的建设资金合计为3228亿元，其中本年到位资金1704亿元，下降0.7％。
第二，广东。工业企业生产延续2011年下半年以来的下行趋势，速度明显放缓。同时在能源、原材料等各种成本压力继续上升的条件下，企业获利更加困难，效益明显下滑。1-3月，广东3.8万家规模以上工业企业完成增加值4809.6亿元，同比增长6.7%，增速比2011年1-3月回落7.3个百分点，是2009年10月以来的新低。销售市场出现出口和内销增速双重下滑的新变化。内销增速比2011年底降低17.0个百分点，外销增速比2011年底降低7.7个百分点。工业利润出现近三年来首次下降的新困难。1-2月工业利润下降31.6%。全省39个工业大类行业中,利润下降的行业达29个,其中降幅超过50%以上的行业12个,计算机通信和其他电子设备制造业利润降幅达80.1%。全省工业企业亏损面达27.3%，亏损面同比扩大6.6个百分点。基础性装备制造业生产出现低速增长的新情况，装备行业的困难，说明中国投资增速放缓，投资意愿不强。
第三，浙江。一季度，浙江经济增长延续去年以来的下行态势，工业、用电量、出口呈小个位数增长，增速比去年均大幅回落，服务业发展平稳，投资、消费增速放缓。大型企业增加值增长5.7%，中型企业增长2.1%，小微企业仅增长1.4%。总体上工业增加值增长2.9%。1-2月制造业用电量下降8.3%。外贸出口冲击大，对欧盟出口大幅下降。1-2月下降9.2％，2月当月更是下降25.3％。浙江对欧盟出口占出口总量的27.9％，比全国高9.9个百分点，欧盟经济低迷对浙江出口的影响巨大。
第四，江苏。一季度，省政府召开常务会议，分析一季度经济形势，但报道中，对经济数据只字未提。有关资料表明，外贸依存度很高的江苏，一季度进出口增长0.3%。不过，房地产销售倒是止跌企稳，降幅由1-2月份的29%收窄到一季度的15.2%。
看经济，看龙头。
第一，上海。今年一季度的数据发布得遮遮掩掩。统计数据显示，今年1-2月，上海工业企业完成工业总产值4695亿元，比去年同期增长0.4％；六个重点发展的工业行业共完成工业总产值3073亿元，比去年同期增长0.6％，其中电子信息产品、精品钢材等制造业出现下降。此外，全社会固定资产投资571亿元，与上年同期持平；到位的建设资金合计为3228亿元，其中本年到位资金1704亿元，下降0.7％。
第二，广东。工业企业生产延续2011年下半年以来的下行趋势，速度明显放缓。同时在能源、原材料等各种成本压力继续上升的条件下，企业获利更加困难，效益明显下滑。1-3月，广东3.8万家规模以上工业企业完成增加值4809.6亿元，同比增长6.7%，增速比2011年1-3月回落7.3个百分点，是2009年10月以来的新低。销售市场出现出口和内销增速双重下滑的新变化。内销增速比2011年底降低17.0个百分点，外销增速比2011年底降低7.7个百分点。工业利润出现近三年来首次下降的新困难。1-2月工业利润下降31.6%。全省39个工业大类行业中,利润下降的行业达29个,其中降幅超过50%以上的行业12个,计算机通信和其他电子设备制造业利润降幅达80.1%。全省工业企业亏损面达27.3%，亏损面同比扩大6.6个百分点。基础性装备制造业生产出现低速增长的新情况，装备行业的困难，说明中国投资增速放缓，投资意愿不强。
第三，浙江。一季度，浙江经济增长延续去年以来的下行态势，工业、用电量、出口呈小个位数增长，增速比去年均大幅回落，服务业发展平稳，投资、消费增速放缓。大型企业增加值增长5.7%，中型企业增长2.1%，小微企业仅增长1.4%。总体上工业增加值增长2.9%。1-2月制造业用电量下降8.3%。外贸出口冲击大，对欧盟出口大幅下降。1-2月下降9.2％，2月当月更是下降25.3％。浙江对欧盟出口占出口总量的27.9％，比全国高9.9个百分点，欧盟经济低迷对浙江出口的影响巨大。
第四，江苏。一季度，省政府召开常务会议，分析一季度经济形势，但报道中，对经济数据只字未提。有关资料表明，外贸依存度很高的江苏，一季度进出口增长0.3%。不过，房地产销售倒是止跌企稳，降幅由1-2月份的29%收窄到一季度的15.2%。
- 发表于2012-06-20
从房地产自身发展情况看
一季度，全国房地产开发投资实际增长20.7%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点。
房屋新开工面积同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点。其中住宅新开工面积下降5.2%，上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。
商品房销售面积同比下降13.6%，上年全年和上年同期分别为增长4.9%和14.9%；其中住宅销售面积下降15.5%，上年全年和上年同期分别为增长3.9%和14.3%。
商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，上年全年和上年同期分别为增长12.1%和27.3%；其中住宅销售额下降17.5%，上年全年和上年同期分别为增长10.2%和25.9%。
商品房待售面积30122万平方米，增长35.5%，增速比上年全年提高9.4个百分点，比上年同期提高19.5个百分点。
房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比上年全年回落5.9个百分点，比上年同期回落10.4个百分点。其中，国内贷款增长12.6%，自筹资金增长25.0%，利用外资下降22.4%，其他资金下降8.0%。
房地产开发企业土地购置面积同比下降3.9%，上年同期增长32.7%。
房地产企业收缩战线，谨慎拿地，放慢开发进度成为当前的主流趋势。如果这样的形势再持续下去，一定的时间后，购销两方面的形势将发生逆转：现在的“买方市场”将被“卖方市场”所取代。毕竟，存量是有限的。
一季度，全国房地产开发投资实际增长20.7%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点。
房屋新开工面积同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点。其中住宅新开工面积下降5.2%，上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。
商品房销售面积同比下降13.6%，上年全年和上年同期分别为增长4.9%和14.9%；其中住宅销售面积下降15.5%，上年全年和上年同期分别为增长3.9%和14.3%。
商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，上年全年和上年同期分别为增长12.1%和27.3%；其中住宅销售额下降17.5%，上年全年和上年同期分别为增长10.2%和25.9%。
商品房待售面积30122万平方米，增长35.5%，增速比上年全年提高9.4个百分点，比上年同期提高19.5个百分点。
房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比上年全年回落5.9个百分点，比上年同期回落10.4个百分点。其中，国内贷款增长12.6%，自筹资金增长25.0%，利用外资下降22.4%，其他资金下降8.0%。
房地产开发企业土地购置面积同比下降3.9%，上年同期增长32.7%。
房地产企业收缩战线，谨慎拿地，放慢开发进度成为当前的主流趋势。如果这样的形势再持续下去，一定的时间后，购销两方面的形势将发生逆转：现在的“买方市场”将被“卖方市场”所取代。毕竟，存量是有限的。
- 发表于2012-06-20
从十八大前的稳定形势看
房地产严控三年来，地方政府债台高筑，按照官方数据，国有融资平台的贷款余额超过10万亿。这还是个保守的数据。地方政府放松调控的冲动十分强烈。从宏观经济的层面看，目前中国经济增长趋缓势头明显，过去中央政府咬着牙要“保8”，现在已经不得不放弃了这一底线。前文已述，一季度，江苏的经济增长已经回落到8左右，上海、广东、福建、浙江一些地区的增幅都在“小个位数”，甚至极有可能出现负增长。目前经济形势相当严峻，加之政治局势也是流言四起，中央高层的压力非常大。
过去中央强调“保8”，与其说那是保增长，不如说是“保稳定”。就业是大问题。没有就业就没有稳定。中央对此十分清楚。去年我一篇文章中有这样一个观点：中国正在制造新的流氓无产者群体。这决不是耸人听闻。大家想想，现在农村进城打工的80后、90后，如果他们失业了、下岗了，他们还会像他们的父辈们一样，甘于回到农村，继续在土地里刨食吗？他们一旦下岗，就会像浮萍一样在城市里漂着，给社会治安和稳定带来严重的负面影响。有数据表明，中国城市重特大刑事案件中，80%以上是这类人干的。
地方政府要保还款保开门，中央政府要保就业保稳定。当前救得了中国经济的，（学过经济学的都知道，拉动经济发展的三驾马车，外向拉动，投资拉动，内需拉动），从前面的分析可以得出这样的基本结论：外贸靠不住，招商引资靠不住，政府主导投入又不敢（上次的4万亿造成的通胀危机还在眼前），汽车业也同样靠不住，如果救急，目前还真的得靠房地产了。
综上分析，顺应中国城市化快速推进的潮流，保持目前的房价水平，保证“刚需”市场的稳定发展，是当前最好的、应对经济中各类风险的有效办法。当前中国经济对房地产的依赖，一时还无法通过其他途径来取代。所以，我的基本判断是：房地产触底反弹的“谷底”已基本形成。
需要警惕的是，如果适当放开房地产，有可能造成报复性反弹，我们需要出台相应的政策，抑制投资性需求。划定2012年某一个时间节点，对新购进的投资性（二套以上）商品住房开征房产税不失为一个办法。
房地产严控三年来，地方政府债台高筑，按照官方数据，国有融资平台的贷款余额超过10万亿。这还是个保守的数据。地方政府放松调控的冲动十分强烈。从宏观经济的层面看，目前中国经济增长趋缓势头明显，过去中央政府咬着牙要“保8”，现在已经不得不放弃了这一底线。前文已述，一季度，江苏的经济增长已经回落到8左右，上海、广东、福建、浙江一些地区的增幅都在“小个位数”，甚至极有可能出现负增长。目前经济形势相当严峻，加之政治局势也是流言四起，中央高层的压力非常大。
过去中央强调“保8”，与其说那是保增长，不如说是“保稳定”。就业是大问题。没有就业就没有稳定。中央对此十分清楚。去年我一篇文章中有这样一个观点：中国正在制造新的流氓无产者群体。这决不是耸人听闻。大家想想，现在农村进城打工的80后、90后，如果他们失业了、下岗了，他们还会像他们的父辈们一样，甘于回到农村，继续在土地里刨食吗？他们一旦下岗，就会像浮萍一样在城市里漂着，给社会治安和稳定带来严重的负面影响。有数据表明，中国城市重特大刑事案件中，80%以上是这类人干的。
地方政府要保还款保开门，中央政府要保就业保稳定。当前救得了中国经济的，（学过经济学的都知道，拉动经济发展的三驾马车，外向拉动，投资拉动，内需拉动），从前面的分析可以得出这样的基本结论：外贸靠不住，招商引资靠不住，政府主导投入又不敢（上次的4万亿造成的通胀危机还在眼前），汽车业也同样靠不住，如果救急，目前还真的得靠房地产了。
综上分析，顺应中国城市化快速推进的潮流，保持目前的房价水平，保证“刚需”市场的稳定发展，是当前最好的、应对经济中各类风险的有效办法。当前中国经济对房地产的依赖，一时还无法通过其他途径来取代。所以，我的基本判断是：房地产触底反弹的“谷底”已基本形成。
需要警惕的是，如果适当放开房地产，有可能造成报复性反弹，我们需要出台相应的政策，抑制投资性需求。划定2012年某一个时间节点，对新购进的投资性（二套以上）商品住房开征房产税不失为一个办法。
摘要：过去中央强调“保8”，与其说那是保增长，不如说是“保稳定”。就业是大问题。没有就业就没有稳定。中央对此十分清楚。去年我一篇文章中有这样一个观点：中国正在制造新的流氓无产者群体。这决不是耸人听闻。大家想想，现在农村进城打工的80后、90后，如果他们失业了、下岗了，他们还会像他们的父辈们一样，甘于回到农村，继续在土地里刨食吗？他们一旦下岗，就会像浮萍一样在城市里漂着，给社会治安和稳定带来严重的负面影响。有数据表明，中国城市重特大刑事案件中，80%以上是这类人干的。
地方政府要保还款保开门，中央政府要保就业保稳定。当前救得了中国经济的，（学过经济学的都知道，拉动经济发展的三驾马车，外向拉动，投资拉动，内需拉动），从前面的分析可以得出这样的基本结论：外贸靠不住，招商引资靠不住，政府主导投入又不敢（上次的4万亿造成的通胀危机还在眼前），汽车业也同样靠不住，如果救急，目前还真的得靠房地产了。