主题：商业综合体如何定位才算合理？

近几年商业综合体到处呈现，上至商业巨头，下至民营投资，无不坚信商业地产发展的黄金期已经到来，大量的传统住宅开发企业甚至非房地产类的企业纷纷试水商业地产，来抢夺市场份额。对于这一现象，可以看出商业地产的复杂度和风险都比普通住宅要高出许多，而事实上如何定位才算是合理呢？

商业开发的第一要素是地段，第二要素是定位。
目标市场定位两个要求——准确、全面 。
1、目标消费群定位与区域功能紧密关联
2、目标投资小业主定位应明确目标市场区域
项目竞争定位——实行差异化
1、项目功能定位流行全面一体式购物
2、项目经营主题特色定位——主题突出、结构合理
3、项目经营方式定位——因时制宜、因时而变
4、项目经营业态定位——最优化业态布置原则

一个项目的定位决定一个项目的成败。首先是对区域市场进行调研，在市调数据的支撑下，对项目业态进行确定。既然是商业综合体，就应该具备城市配套的所有功能。

商业地产的营销定位跟整个商业市场和预知消费人群的把控是密不可分的，先要定位自身商业在城市的幅射范围是区域型商业还是城市型商业。然后在根据当地的商业环境和商业氛围进行刨丁解牛般的剖析来定位自身商业的配比。当然在过程当中还要研究很多东西就不一一详解了。。但当所有企业都投身一个产业的时候，这个产业就很有可能会早衰。。别商铺变成了“伤铺。”

相对于住宅，商业地产的开发周期要长很多，并且还牵扯到商业运营公司后期的运营管理结合当地的消费水平等多重因素。

香港首富李嘉城说过，一个项目最主要的是地段、地段、还是地段！因此，地段是最主要的，再一个就看项目的定位和设计了

商业地产的所谓黄金期，其实是客观上被政府所绑架！
本人亲历2个商业项目，谈下亲身感受。如果按照商业综合体的各项标准来判断是否可以立项，那么我可以很负责的说，一半的商业都没有那个必要。
商业的黄金，是由于过剩的资金出口。住宅的冷水将水里的鱼儿（开发商）一股脑的挤到商业。
地方政府的推波助澜也加剧了商业的开发规模及数量。

如何定位？

个人实际情况是，1看地方政府的扶持力度，以及本开发商的政府公关力，这个是决定你的商业定位的绝对关键！我所亲见的商业，由于政府的扶持力度的不一样，导致最初的定位和最终的实际出入甚远！

2看整体市场环境，具体情况具体分析！因人而异了

3看项目区域（这才是传统定位的开端）之后的事情就可以按正常商业模式定位了。

切记！真正的定位是政府！商业之所以风险高于住宅的主要原因就在，政府的波动性！太关键！

需注意5个因素：
1、地理因素
2、交通因素
3、商业网点密度因素
4、消费因素
5、人文条件因素

国内商业地产的大幅增加，导致同质性严重，如果想要取胜，就是差异化。一个是对消费群体的研究，一个是对竞争对手的研究。我觉得其实对于商业地产运营来说，群众心里研究是很有必要的一门功课，细分市场，定位后，在想占领的市场内给消费者顶级的感受。
之前的假设都是建立在红海战略的基础上。另一条路就是蓝海战略，就像苹果手机一样，创造用户的需求。获取商业地产要走这条路，需要一个商业地产的乔布斯吧，反正我是没这能力……

城市综合体的定位主要是前期对项目要有系统的市场调研，对项目的深入了解，这样后期的什么商业定位、差异化经营等等才会体现出来。