主题：中小户型房产供应放量

前三季度，在全国一线城市和多个二线重点城市普遍面临房价同比大幅上升的压力下，深圳于10月11日率先表态，出台了包括增加土地供应、严格限购限贷、加大保障房和安居型商品房供应力度等在内的八条调控措施，俗称“深八条”，这也被业界普遍解读为调控加码的信号，同时也是建立房地产调控长效机制的前奏。专家称，虽然“深八条”短期内不会对市场造成太大的影响，但它的落实却将为后续长效机制的逐步完善赢得时间。记者近日在市场中采访发现，“深八条”出台10天，市场闻风而动，已经开始悄然发生着改变。

土地市场率先启动供应增加

“深八条”对市场的作用首先体现在土地市场上。上周，龙华新区民治街道的一块商住用地挂牌出让，这也是今年出让的第二块商住用地，而上一次商住用地的出让时间还是在今年1月份。

此次土地出让共吸引了14家房企到场竞拍，最终由中海地产以38.2亿元的价格竞得。据悉，该块用地将拿出98000平方米用于安居型商品房建设，而且也已确定安居型商品房的销售基准价格不变，为10450元(含装修)、最高销售价格11740元(含装修)。

中小户型占比大幅提高

随着“深八条”逐渐被市场所了解，新建商品住宅的供应结构也开始有所变化。记者调查发现，从上周开始，市场上的新房供应有所放量，同时针对首套刚需置业者的中小户型占比大幅提高，大户型和豪宅的推盘量开始减少。

据有关机构统计，本月供应量将比9月有所增加，预计有将近20个新盘新货入市，共计8000多套新品，其中以满足刚需的中小户型为主，占比70%以上。

市场分析人士称，这样的供应结构将有助于房价的稳定，避免大量豪宅或高价盘入市，结构性推高整体房价，据此推断，四季度豪宅及高价盘的销售或会受到较大限制。另外，四季度很多调控举措意味着都要加强，不排除会有更严厉调控措施出台的可能。

一家开发商销售总监薛先生告诉记者，目前，银行房贷不断收紧，对市场的影响开始显现，另外，二套房首付提高的房地产调控预期增强，也影响了部分刚需置业者的购房心态，同时，开发商还普遍面临年底冲刺去库存的压力，这些因素都会影响到开发商的销售和定价策略。根据“深八条”规定，将继续强化商品住房预售管理，这意味着限价将更加严格的执行。“四季度，我们的推盘结构会向中小户型倾斜，同时，会采取更加合理的定价来吸引置业者。”薛先生表示。

四季度调控或会加码

根据年初深版“国五条”细则公布的调控目标，全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。如果以2012年深圳人均可支配收入为参照，深圳前三季度新房价格累计涨幅已经超出2012年人均收入实际增速10个百分点。

“这说明四季度深圳控制房价的压力巨大。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前市场普遍预期房价上涨，在此情况下，深圳通过出台稳定房价的“深八条”，将有助于缓解市场紧张情绪。

中联地产市场研究总监周庆亮也认为，从今年深圳房价走势来看，个别月份房价上涨幅度较高，其原因是豪宅入市，结构性因素导致的房价上涨，为完成年度房价调控目标，预计四季度调控将会加码，比如在加强商品住房预售管理方面，“深八条”就有专门的规定，其目的就是要引导房地产开发企业理性定价。

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