主题：妞妞公寓，你真的弄懂了吗？

 住宅与公寓都是房子，如果都放在出租市场来说，貌似也没有什么太大的区别。有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的价格也是相当。所以，很多朋友在选择房源的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，所面对的一些隐性成本的区别。尤其是“初哥”型的者，也许也只是“只知其一不知其二”。

  1、

  贷款的区别

  公寓：，五成首付；但不能用公积金

  住宅：限贷，有首套房优惠，能使用公积金

  公寓的优点是“”，这是公寓宣传得多的卖点，同时对于“无、三套房买家”来说，公寓无疑是“出路”了。“从目前来看，虽然对酒店式公寓贷款购买的套数没有限制，但是只有少数客户前来咨询相关事宜。原因是多方面的”。

  除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，亦不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

  而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是使用公积金贷款购买90平方米以下的家庭住房，首付还能达到两成，可谓是十分优惠。

  2、

  入户与区别

  公寓：不能入户

  住宅：符合条件可入户

  记者采访了有关业内人士后了解到，能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分则可以入户，所以有些商用楼有一部分可以入户，也是这样的原因。

  3、

  缩水比例要算清

  公寓：实用率7成就不错了，使用年限多40年

  住宅：实用率能达9成以上，使用年限70年

  小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成以上，有些旧房改房，实用率还能达到九成以上。

  此外，使用年限的不同是公寓与住宅的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

  4、

  隐性成本不能不知

  公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火

  住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火

  公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。

  首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。按照目前广州的水电收费的标准，商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。此外，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

  值一提的是，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达4-10元/平方米，个别项目甚至19元/平方米。如果物业难于成功租出，客要负责的管理费成本就不低，空租的成本会更高一些。

  5、

  出租也要交重税

  公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高

  住宅：不能，但租赁税费稍低

  公寓买回来一般都是用于出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。中原地产市场部主任黄燕飞还提醒，合同金额指的是租期内的总租金，不是指每月租金。

  租赁税费方面，住宅租赁税费按月租4%-8.38%的范围计征，而商业租赁税费范围则在月租6%-14.3%这个范围计征，具体是：低于1000元(不含)则按每月租金的6%计算，1000-2000元(不含)按月租6.7%计，2000-20000元(不含)按月租8.7%，高于20000元(含)则按租金的14.3%计算。另外，出租房屋时，住宅是免征土地使用税，而非住宅还要征收的，土地使用税的每月税额=应税土地面积×该地段税额标准/12，其中应税土地面积按产权证上记载的使用权面积计算。

  案例：

  住宅月租2500元，每月租赁税费×6.7%为167.5元；而公寓月租2500元，每月租赁税费为217.5元。若按两年租期累计下来，公寓要多交1200元。

  6、

  转手税费差别大

  转手成本大不同

  公寓交易税费惊人

  公寓的转让交易税费，比住宅而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别。但是根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地税，但商用公寓交易不能免。土地税的征收一般按出让土地额的高低实行四级超率累进税率，即按额的高低，对部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。

  而相比而言，住宅的交易税费，贵的要算是144平方米以上、未过五年，非家庭住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而的是家庭住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，的仅需2%左右则可。因此，可能同时一样的100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费差额就要相差十多万之巨。

  因此，这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有，但扣除交易税费，其获得的也相比于同价位的住宅要低。正因如此，商用公寓客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出，这和住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

这样看的话，妞妞公寓的小面积户型还是合适的呢。

确实要选好了啊，反正我觉得公寓一般

廊坊买公寓收租金还是不错的，率就比较的低了。

 很，10-20年回本。。确实比较长，廊坊的房价长的没那么快

 廊坊的整体房价还是要涨的吧？我看西小区那边涨的很厉害啊。

 廊坊的房子都一般吧，现在没有那么大的力度了。

廊坊可的本来就不多，商铺不起，这个公寓还是不错的， 孔雀城那边的公寓都挺容易出租的

 真像

廊坊的公寓太多了，我觉得东边的一般，还是孔雀城的好一点。