有个歇后语，叫“伯乐选马——有眼力”，讲的是伯乐（真名叫孙阳）独特的相马之术——他能把混隐在普通马之中的千里马鉴别出来。
普通人在研究房地产机会时，往往根据现实条件，比如地段、周围配套、人口密度等作出决定。这其实是很初级的分析，且这些现实条件其实已经通过房价完全或大部分体现出来了，而影响房地产低的主要是现在未曾但将来才会出现的因素，这恰恰被他们忽略了——能预测对这些可能出现的因素，并预估出其影响程度，那才能被称为领域的“伯乐”。我在一些微信群里看到很多人讨论的恰恰不是我所说的这些未出现的因素，所以，他们自以为是的判断会严重偏离未来的市场演化结果。
这就像下棋一样，能看三步，才算高手。举个例子：在2011年固安房价还是3000多元的时候，我隐约感觉这里10年内会与北京有连接，所以我以及我的亲属就都买了；现在修的消息出来了，很多的人开始买了，但房价涨到8000-9000了；还有的人会等到修完，根据现实条件分析一下才买，那时房价或许15000甚至20000了——从回报来看，我比别人获得了多的“正外部性”带来的“溢价”。
大家问的多的是固安和燕郊机会比较的问题。应该说，这两个区域我都高度看好。在房价涨幅上，这两个小小的城镇未来十年都会跑赢那些作为省会和计划单列市的大部分二线城市，让它们“无地从容”。在市政府搬迁决策没有披露前，大多数人更看好燕郊，固安略弱，而我的看法则相反，我看固安更胜一筹。因为绝大多数人会根据燕郊和固安眼前的条件作对比，感觉燕郊离北京CBD更近，距离燕郊较近的通州和朝阳区人口密度和规模更大，燕郊现有的人口规模也更大。现在燕郊的房价高于固安，正是这些主流认识影响了需求而导致的。而我的看法与大家不同，基于10-15年的时间跨度瞭望，我更看好固安，在固安的率可能要高于燕郊，因为与现实因素相比，我更看重一些被大家忽略了的即将出现，甚至数年后才出现的因素对未来房价的影响（注：现在市政府已确定要搬迁，燕郊的有利因素增加，二者或许旗鼓相当）。这里随便说几个方面，让大家了解一下我的分析思路。
，未来的固安与燕郊相比，有扎实的产业基础。这一点重要，我稍微增加点儿笔墨——至少有如下几方面产业会对固安的经济发展带来巨大影响：（1）航空运输业。首都第二机场将建在大兴区与固安之间，一期建设四条跑道及一条军民跑道，70万平米航站楼，计划于2019年年底建成。远期建设7条跑道和约140万平方米的航站楼。目前首都国际机场1、2、3号航站楼共有3条跑道，加在一起的建筑面积也不如这个新建的第二机场大。2019年启用后的吞吐量就达4500万人次，远期将达1.3亿人次以上，货物运输能力为550万吨以上，这意味着它将成为大机场。第二机场的概算为800亿，估计决算时可能超1000亿。由第二机场建设引发的南城改造预计在3000-5000亿甚至更多；（2）物流仓储业。与550万吨以上的货物运输能力相对应，物流仓储业将大发展。将来这里的空港物流基地将包括航空货运站区、国际快件、进出口货物海关区、空港保税物流及综合设施等设施，我估计规模近百亿；（3）机场内的餐饮、零售服务业。这个规模也很可观；（4）写字楼与宾馆服务业。各大航空公司及配套服务商也必须在这里设立分公司或办事处，还要建造大量快捷酒店及3-5星级酒店为过往旅客服务；（5）高科技产业。固安的三个省级产业园在未来京津冀协同发展中，会吸引大量来自北京的科技项目，目前已经有很大的突破；(6)飞机维修、出租等服务业。这方面必然大发展。（7）休闲度假产业。固安与霸州一带据说是亚洲的地下温泉区域，其中固安县地热资源总储量为1003.86亿焦耳，地热水储存量76亿立方米，2007年12月被中国矿业联合会命名为“中国温泉之乡”，将来会成为京津冀地区的休闲度假基地之一。另外会展、培训等行业也会向此聚集。这些产业，将对固安今后的发展是房地产市场的发展产生巨大影响，但目前这种影响还没有充分体现出来。我认为从10年以后的产业基础看，固安会把燕郊远远甩在后面。
第二，2019年后，固安区域人口增长速度将加快。现在燕郊已经具有了相当的人口基数，人口规模更大，所以房价也高。但是2019年以后，我预计固安的人口增长速度将明显超越燕郊。主要是第二机场启用后，上面提到的那些产业将迅速发展，就业人口的增加会导致家庭户数大量增加，预计这将是一个跳跃性的增长，而快速增加的人口和家庭户数必然加剧房地产需求的聚集速度。我保守估计，新机场区域在未来的2025-2035年间，可能形成40-70万人口的居住规模；而2035-2045年，则可能形成70-100万人口的规模。对于这次以新机场建设为龙头的京冀合作机会，河北及廊坊都极其重视。河北省终于找到了为现实的战略突破口。据悉，正在规划中的临空经济区，规模相当于五个北京主城区那么大。廊坊市不甘落后，规划的空港新区整体上按照“一主两副”结构进行建设，新区人口约100万人。主位于新机场东侧广阳辖区，副之一就是固安，主要承载居住人口。据说河北省主要领导对这一区域人口增长的预测比我要乐观得多——一方面，北京面临人口、资源、环境与发展之间的矛盾，必须缓解北京主城区人口压力，这里可能成为重要的疏散点；二是河北将来出于环境治理的需要，必须关闭大量工业企业，排斥出来的劳动力将向邻近北京的区域转移，而这里又是一个具有巨大空间和就业的地方——对房价的影响由此可期。
第三，固安、大兴南部、新机场今后的规划与城市建设将融为一体，大大提升档次。燕郊虽然人口多，但目前的建制只是乡镇级，而固安毕竟是县城。河北省和廊坊市并没有下大精力去特意规划燕郊，但对固安这个区域下了功夫，是今后建设与管理的“重中之重”。过去北京机场周边区域由于规划滞后，造成了建设水平较低等问题，这次会得以克服，因为现在国家发改委主导着这个区域的规划，以新机场为主的建设项目及该区域的发展规划是在张高丽常务副总理的领导下进行，并随时向两位领导汇报的。第二机场项目及区域担负着向展示中国形象的重任，属于向“京津冀协同发展战略”的献礼项目和核心工程。预计在20年左右的时间里，随着第二机场的建成使用和吞吐量的提升，以固安和大兴南部为核心的北京市南城地区、河北的廊坊乃至保定等相关地区可能形成新的城镇与经济格局：一是河北会增加同北京基础设施对接的机会，方便河北出行和进出机场；二该区域将出现有的预测的“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空产业经济”以及“总部经济”等多种经济形态；三是在此基础上的区域房地产业将获得较多发展机会。
第四，平均居住人群的社会地位、文化及财富层次更高一些。目前首都机场临空经济区的经济贡献度大约占北京全市经济总量的3%-4%。但这个第二机场预计长期的贡献率要大于这个比重，因为它承载着区域一体化的重任，从区域经济、区域交通、区域生态以及区域空间体系之中都要体现出“高大上”的档次来，而河北未来10年要关闭大量污染型企业，大量人口也要转移到这个区域来。再加上京津冀医保一体化和一些三甲医院、的迁入和新建，预计这个地区在居住人口的档次上与周围的“环京睡城”相比，将更高一些，远不止是在北京打拼、被北京房地产市场排挤出来的偏低收入人群、刚刚起步的年轻人以及在子女在北京打拼的退休养老者（由于房价的压力，他们的子女没有能力给父母在北京市内再买房，在时车程内的北京近郊买房成为替代策略），还包括大量必须就近居住、便于工作的中管理人员和技术人员，他们主要来自第二机场、各大航空公司的分公司或办事处、写字楼与宾馆服务企业、航空和智能化为主的科技类企业、物流仓储企业、机场内部服务企业等等。这是燕郊、香河、涿州、大厂等无法企及的。他们的收入高、财富量大、意识强，对当地房地产市场的影响更大。
以上是我高度看好固安的几点主要理由，也是组织全国粉丝团购的基本理由。据前几天朋友透露的信息，河北省省长张庆伟于近日在固安县召开的推进京津冀协同发展座谈会上透露，北京第二机场作为京津冀地区协同发展的发动机，给固安带来的影响深远而巨大。他说《京津冀协同发展规划纲要》近期即将正式发布。他表示，这标志着协同发展由“顶层设计”阶段转向“全面实施”阶段，一批专项规划将要出台，一批重要政策将要公布，一批重点合作项目将要实施——我所强调的影响房价上涨的“正外部性”已经开始释放。2000年时，据说固安的房价仅六、七百元，但今天涨到十三、四倍的水平上了，这个涨幅其实高于北京市内房价的平均涨幅。在过去的四年里，固安房价年均涨幅远高于很多二线城市，在未来相当长的时间里仍旧如此。很多人提及噪音的负面影响，这个问题肯定存在，但对普通人的生活来说，估计影响不大。
一个机场有这么大的效力呢？太厉害了
现在是不是有点晚了?
固安啊，我的家乡
哈哈，还有房基地吗？
有个歇后语，叫“伯乐选马——有眼力”，讲的是伯乐（真名叫孙阳）独特的相马之术——他能把混隐在普通马之中的千里马鉴别出来。
普通人在研究房地产机会时，往往根据现实条件，比如地段、周围配套、人口密度等作出决定。这其实是很初级的分析，且这些现实条件其实已经通过房价完全或大部分体现出来了，而影响房地产低的主要是现在未曾但将来才会出现的因素，这恰恰被他们忽略了——能预测对这些可能出现的因素，并预估出其影响程度，那才能被称为领域的“伯乐”。我在一些微信群里看到很多人讨论的恰恰不是我所说的这些未出现的因素，所以，他们自以为是的判断会严重偏离未来的市场演化结果。
这就像下棋一样，能看三步，才算高手。举个例子：在2011年固安房价还是3000多元的时候，我隐约感觉这里10年内会与北京有连接，所以我以及我的亲属就都买了；现在修的消息出来了，很多的人开始买了，但房价涨到8000-9000了；还有的人会等到修完，根据现实条件分析一下才买，那时房价或许15000甚至20000了——从回报来看，我比别人获得了多的“正外部性”带来的“溢价”。
大家问的多的是固安和燕郊机会比较的问题。应该说，这两个区域我都高度看好。在房价涨幅上，这两个小小的城镇未来十年都会跑赢那些作为省会和计划单列市的大部分二线城市，让它们“无地从容”。在市政府搬迁决策没有披露前，大多数人更看好燕郊，固安略弱，而我的看法则相反，我看固安更胜一筹。因为绝大多数人会根据燕郊和固安眼前的条件作对比，感觉燕郊离北京CBD更近，距离燕郊较近的通州和朝阳区人口密度和规模更大，燕郊现有的人口规模也更大。现在燕郊的房价高于固安，正是这些主流认识影响了需求而导致的。而我的看法与大家不同，基于10-15年的时间跨度瞭望，我更看好固安，在固安的率可能要高于燕郊，因为与现实因素相比，我更看重一些被大家忽略了的即将出现，甚至数年后才出现的因素对未来房价的影响（注：现在市政府已确定要搬迁，燕郊的有利因素增加，二者或许旗鼓相当）。这里随便说几个方面，让大家了解一下我的分析思路。
，未来的固安与燕郊相比，有扎实的产业基础。这一点重要，我稍微增加点儿笔墨——至少有如下几方面产业会对固安的经济发展带来巨大影响：（1）航空运输业。首都第二机场将建在大兴区与固安之间，一期建设四条跑道及一条军民跑道，70万平米航站楼，计划于2019年年底建成。远期建设7条跑道和约140万平方米的航站楼。目前首都国际机场1、2、3号航站楼共有3条跑道，加在一起的建筑面积也不如这个新建的第二机场大。2019年启用后的吞吐量就达4500万人次，远期将达1.3亿人次以上，货物运输能力为550万吨以上，这意味着它将成为大机场。第二机场的概算为800亿，估计决算时可能超1000亿。由第二机场建设引发的南城改造预计在3000-5000亿甚至更多；（2）物流仓储业。与550万吨以上的货物运输能力相对应，物流仓储业将大发展。将来这里的空港物流基地将包括航空货运站区、国际快件、进出口货物海关区、空港保税物流及综合设施等设施，我估计规模近百亿；（3）机场内的餐饮、零售服务业。这个规模也很可观；（4）写字楼与宾馆服务业。各大航空公司及配套服务商也必须在这里设立分公司或办事处，还要建造大量快捷酒店及3-5星级酒店为过往旅客服务；（5）高科技产业。固安的三个省级产业园在未来京津冀协同发展中，会吸引大量来自北京的科技项目，目前已经有很大的突破；(6)飞机维修、出租等服务业。这方面必然大发展。（7）休闲度假产业。固安与霸州一带据说是亚洲的地下温泉区域，其中固安县地热资源总储量为1003.86亿焦耳，地热水储存量76亿立方米，2007年12月被中国矿业联合会命名为“中国温泉之乡”，将来会成为京津冀地区的休闲度假基地之一。另外会展、培训等行业也会向此聚集。这些产业，将对固安今后的发展是房地产市场的发展产生巨大影响，但目前这种影响还没有充分体现出来。我认为从10年以后的产业基础看，固安会把燕郊远远甩在后面。
第二，2019年后，固安区域人口增长速度将加快。现在燕郊已经具有了相当的人口基数，人口规模更大，所以房价也高。但是2019年以后，我预计固安的人口增长速度将明显超越燕郊。主要是第二机场启用后，上面提到的那些产业将迅速发展，就业人口的增加会导致家庭户数大量增加，预计这将是一个跳跃性的增长，而快速增加的人口和家庭户数必然加剧房地产需求的聚集速度。我保守估计，新机场区域在未来的2025-2035年间，可能形成40-70万人口的居住规模；而2035-2045年，则可能形成70-100万人口的规模。对于这次以新机场建设为龙头的京冀合作机会，河北及廊坊都极其重视。河北省终于找到了为现实的战略突破口。据悉，正在规划中的临空经济区，规模相当于五个北京主城区那么大。廊坊市不甘落后，规划的空港新区整体上按照“一主两副”结构进行建设，新区人口约100万人。主位于新机场东侧广阳辖区，副之一就是固安，主要承载居住人口。据说河北省主要领导对这一区域人口增长的预测比我要乐观得多——一方面，北京面临人口、资源、环境与发展之间的矛盾，必须缓解北京主城区人口压力，这里可能成为重要的疏散点；二是河北将来出于环境治理的需要，必须关闭大量工业企业，排斥出来的劳动力将向邻近北京的区域转移，而这里又是一个具有巨大空间和就业的地方——对房价的影响由此可期。
第三，固安、大兴南部、新机场今后的规划与城市建设将融为一体，大大提升档次。燕郊虽然人口多，但目前的建制只是乡镇级，而固安毕竟是县城。河北省和廊坊市并没有下大精力去特意规划燕郊，但对固安这个区域下了功夫，是今后建设与管理的“重中之重”。过去北京机场周边区域由于规划滞后，造成了建设水平较低等问题，这次会得以克服，因为现在国家发改委主导着这个区域的规划，以新机场为主的建设项目及该区域的发展规划是在张高丽常务副总理的领导下进行，并随时向两位领导汇报的。第二机场项目及区域担负着向展示中国形象的重任，属于向“京津冀协同发展战略”的献礼项目和核心工程。预计在20年左右的时间里，随着第二机场的建成使用和吞吐量的提升，以固安和大兴南部为核心的北京市南城地区、河北的廊坊乃至保定等相关地区可能形成新的城镇与经济格局：一是河北会增加同北京基础设施对接的机会，方便河北出行和进出机场；二该区域将出现有的预测的“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空产业经济”以及“总部经济”等多种经济形态；三是在此基础上的区域房地产业将获得较多发展机会。
第四，平均居住人群的社会地位、文化及财富层次更高一些。目前首都机场临空经济区的经济贡献度大约占北京全市经济总量的3%-4%。但这个第二机场预计长期的贡献率要大于这个比重，因为它承载着区域一体化的重任，从区域经济、区域交通、区域生态以及区域空间体系之中都要体现出“高大上”的档次来，而河北未来10年要关闭大量污染型企业，大量人口也要转移到这个区域来。再加上京津冀医保一体化和一些三甲医院、的迁入和新建，预计这个地区在居住人口的档次上与周围的“环京睡城”相比，将更高一些，远不止是在北京打拼、被北京房地产市场排挤出来的偏低收入人群、刚刚起步的年轻人以及在子女在北京打拼的退休养老者（由于房价的压力，他们的子女没有能力给父母在北京市内再买房，在时车程内的北京近郊买房成为替代策略），还包括大量必须就近居住、便于工作的中管理人员和技术人员，他们主要来自第二机场、各大航空公司的分公司或办事处、写字楼与宾馆服务企业、航空和智能化为主的科技类企业、物流仓储企业、机场内部服务企业等等。这是燕郊、香河、涿州、大厂等无法企及的。他们的收入高、财富量大、意识强，对当地房地产市场的影响更大。
以上是我高度看好固安的几点主要理由，也是组织全国粉丝团购的基本理由。据前几天朋友透露的信息，河北省省长张庆伟于近日在固安县召开的推进京津冀协同发展座谈会上透露，北京第二机场作为京津冀地区协同发展的发动机，给固安带来的影响深远而巨大。他说《京津冀协同发展规划纲要》近期即将正式发布。他表示，这标志着协同发展由“顶层设计”阶段转向“全面实施”阶段，一批专项规划将要出台，一批重要政策将要公布，一批重点合作项目将要实施——我所强调的影响房价上涨的“正外部性”已经开始释放。2000年时，据说固安的房价仅六、七百元，但今天涨到十三、四倍的水平上了，这个涨幅其实高于北京市内房价的平均涨幅。在过去的四年里，固安房价年均涨幅远高于很多二线城市，在未来相当长的时间里仍旧如此。很多人提及噪音的负面影响，这个问题肯定存在，但对普通人的生活来说，估计影响不大。