主题：三年之后石家庄“房价”过万 ?

今日，看到一篇帖子说石家庄三年之后房价过万，人民该如何应对呢？首先我们还是先来分析石家庄目前“三年大变样”的情况，这种情况下看看该如何打击开发商嚣张的气焰。

城中村改造的最大难题在于拆迁补偿，全国皆然，石家庄亦不例外。城中村的改造，政府招商，给房地产企业提供的商机是：一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发企业进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。随着房价的上涨，村民要求的拆迁补偿条件也水涨船高，直接导致开发成本的增加。另外，原材料价格、建安成本剧增等因素，使得房地产企业先期垫付的成本很大，令许多中小企业望而却步，众多开发企业举步维艰，不堪成本、资金等旧改重重压力。

蛋糕抑或鸡肋，只有房地产商自己清楚。在商机面前，大部分房地产企业都在“左顾右盼”，只有少数大型有实力的房地产企业迎难而上，挺身旧改，助力“三年大变样”。这也就不难解释，为什么近段时间石家庄市场出现了这样的状况：参与旧改的企业因为不堪面对重大的资金压力，以至于许多旧村落拆了一半，难以为继；更有甚者，拆了大半，现在连往外运垃圾的钱都没有；还有一些外来的公司和本地公司对村民做了承诺，老百姓出去租了房子，旧村开拆了，扒了一半，企业做不下去了，补偿都进行不下去，于是企业跑掉了。可见，成本压力已经造成旧改项目市场低迷。面对高投入高成本的大批旧改项目，有多少开发企业只能是望洋兴叹，有心无力。没有市场支持则开发必乏力，改造停步不前，则会导致未来三五年商品房市场短缺，紧跟其后的，则是房价暴涨。

部分旧改项目市场预期不容乐观，遭遇尴尬开发处境还有许多中小企业认为，当前存在诸多不具操作性而将延后改造的项目。旧改中的种种困难决定着“三年大变样”中总有一些项目让一些房地产企业望而却步。因为有些项目虽然处于改造计划内，但是中小企业认为其不具备实际可操作性。这些项目主要有以下几类：

第一类：位置偏远不具备开发条件的项目：

这类项目多位于二环以外，甚至三环周边，此类项目位置偏远，周边配套匮乏，交通不便，市场不成熟，消费者认可度较低，而在目前市场环境下，房地产企业多半不会选择此类项目开发。除非项目规模庞大，地价低廉，且有政府规划的良好指引。否则，这些项目即便列入改造范围内，也不会有开发商冒险挺进，因此，房地产企业也不敢轻易涉足。

第二类：对周边环境污染严重、风险大的项目。

这类项目多位于污染企业或者垃圾厂、污水沟附近，消费者较为排斥，开发风险大，易发生囤积风险，房地产企业对此类项目也持敬而远之态度。

第三类：密度大、拆迁成本太高的项目。

这类项目多数位于优越地段，但是往往密度高、楼层高，而且补偿条件苛刻，拆迁成本大增，使得房地产企业只能望而兴叹，只能放弃。

第四类：对前期需要投入大量资金建设回迁房，才能开展下一步拆迁的项目。

这些项目多为旧村，自身没有建设回迁过渡房，需要引入开发企业先建设回迁楼房，才能对旧村实施改造。在目前经济形势下，房地产企业面临销售阻力和银行借贷难度提高双重压力，对此类前期投资大、开发周期长、利润回收慢的项目，均持谨慎态度，以保证公司正常的资金运作。

综上所述，如果将列入旧改计划的旧城和旧村再加以筛选，那么能够顺利改造的项目还将减少约四分之一左右，供应量也会随之锐减。在这种情况下，旧改项目市场低迷，外地客商不可能来本地投资，而房地产企业无市场的支持，开发必定乏力。这将使商品房市场因产品极度短缺暴涨。考虑到股市暴跌、通货膨胀持续的现实，大量的资金流向房地产业，又会助推楼市价格的涨幅。随着石家庄“三年大变样”工程的展开，城市形象、品位、环境等得以改善，从北京、上海的经历看：三年之后石家庄市区房价必定过万元，即使是三环周边也会达到7000元。

这样的分析不是空穴来风，也不是我们对“三年大变样”不支持，而是要当局者能看请目前的市场形势，心里要装着老百姓、想着老百姓、向着老百姓、爱护老百姓，石家庄“三年大变样”离不开老百姓的支持，还是那句话：“水能载舟亦能覆舟”。