主题：春季攻市——30年贷款将多还本金的1/4 七表详解调息、新政对您贷款计划的影响

有不少朋友在去年购房之后，银行一直没有完成对贷款的审批，一方面因为去年10月来加息频频，另一方面也和楼市新政有关。这对很多朋友的还贷计划产生了“深远”的影响。时隔一个半月的两次加息前后，您又得多还多少贷款呢？让我们来细细算一下这笔账。

详细计算等额本息月还款方法请见图2，表三、表四所示

计算还款差额请参考下例

通过学习，欢迎大家晒晒您一下多还了多少钱

如有疑问，欢迎跟帖讨论

为表述方便，我们作如下定义：

  还款方式为更为普遍的等额本息还款。

  A=您在去年12月底以2010年12月26日执行的5年期以上利率的八五折进行贷款所需还款。（当时利率详情参考）

   由于，1月26日，国务院发布“国八条”新政，绝大多数银行取消八五折房贷利率优惠，同时央行于2月9日上调存贷款基准利率，则您的贷款额将大幅上涨。又定义：

  B=您在今年2月9日之后以2011年2月9日执行的5年期以上基准利率进行贷款所需还款。（当时利率详情参考）

  则定义：还款差额=B-A

  通过计算，我们将不同贷款额下还款年限与利率调整造成的还款总差额之间的关系制成了图表。见表一，表二，图1

表一  不同贷款额下还款年限与每月还款差额关系表

表二  不同贷款额下还款年限与还款总差额关系表

图1

  通过以上图表，我们可以看出在同一笔贷款额中，您多还的总金额随年限的增加而增加，并接近线性增长。此外，我们通过观察可以看到：

还款年限为10年时，我们将多还本金的约1/15

还款年限为20年时，我们将多还本金的近1/6

还款年限为30年时，我们将多还超过本金的1/4

很多朋友疑惑了。我的贷款究竟涨了多少？几万甚至几分？那么我来教大家两种计算方法。

第一种是查表法。

      我们分别提供了利率调整前后利率优惠前后每万元贷款月均所需还款额对照表。见表四、表五。

      首先，确定您的还款年限，找到您选择的还款年限所在的行。

      其次，确定您的还款利率上浮还是下调、基准；然后确认您的还款方式，是等额本息还是等额本金。确定您应选择的列。

     （注：表中，本息即为等额本息还款，本金即为等额本金还款）

      根据，您所确定的行和列，我们确定了每万元贷款月均所需还款额=M（如图2所示）

图2

   若您将贷款q万元

   那么您的月均还款金额    w=M*q

   您的还款总额      W=M*q*yr*12    （yr=还款年限）

  表三  2011年2月9日利率调整后每万元贷款月均所需还款额

  表四  2010年12月26日利率调整后每万元贷款月均所需还款额

此外，还有一种方法为excel公式法

      在excel表格内输入  " =PMT(适用利率/12,贷款年限*12,贷款金额*-1) "

      适用利率应含百分号，如"6.60%"

      贷款时间单位为"月"，如两年=24

      贷款金额单位为元，如320000元

      确认以上信息输入无误后输入回车 ，则计算出的是“等额本息每月所需还款金额”

最后给大家提供一份年初天津各商业银行房贷放贷情况供大家参考。另附上2011年2月9日公积金贷款利率调整后每万元公积金贷款月均所需还款额对照表。欢迎大家继续学习。

表五 年初天津各商业银行房贷放贷情况

 表六  2011年2月9日公积金贷款利率调整后每万元公积金贷款月均所需还款额

表七  2010年12月26日公积金贷款利率调整后每万元公积金贷款月均所需还款额