主题：详解买房过程的九大步骤 让你明明白白买到放心房

买房第一步：明确购房目的 做好买房准备


1.买房的资金准备———您准备用多少钱买房？

购楼者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题：为什么要买房？到底需要什么样的房子？思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。

2.买房的心理准备———你想把家安在什么地方？

购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方？多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在市郊购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。
3.买房的知识准备———先让自己成为半个房产专业人士。

孙子说过“多算胜少算”，对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。

4.买房的选择准备———查询打听情报与实地看盘。

这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看……

2、位置选择——楼盘位置是否优越的判定，是否满足个人的各类需求。

·位 置

如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：

1、交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

2．城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。

3．生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。

4．环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

3、室内面积、格局选择——考虑经济能力和购房预算正确处理套面积和功能的关系。

面 积

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

室内格局

现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

5、朝向选择——坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯
·朝 向

在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。

消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。

在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。

一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。

现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。

买房第三步： 选定目标，实地考察

要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核：

1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。

2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。

1、房产证件——房产证书是否齐全，决定了房产的合法性，避免日后众多的不便。

查视五证二书

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”，这是法律对销售方的基本要求。

五证：

(1)国有土地使用证：

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

(2)建设工程规划许可证：

建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

（3）建筑工程用地规划许可证：

建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序

(4)建设工程施工许可证：

建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

(5)商品房预售许可证：

商品房预售证的主管机关是桂林市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的
房屋。在其领取的《商品房内／外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。

第五项：关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第七项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：1、根据《民法通则》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

出卖人的责任范围：

1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。

4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。

买房第六步： 贷款与保险房贷


房贷的注意事项

随着住房金融业务的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此专家向广大读者介绍，在办理贷款时的注意事项：


一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

二、办按揭要选择好贷款银行

对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。

三、要选定最合适自己的还款方式

目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额本息还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额本息还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。