主题：以房养老:看上去很美 你准备好了吗？

    “以房养老”，四个普通的汉字，却沉甸甸的。它包含了诸多国人最关注的两桩大事：房子和养老。在生活中，我们体验到这样的尴尬：买房是人生首要奋斗目标，当我们真正拥有一套住房时，多年积蓄也基本耗尽，成了空守房子的“穷人”。

    什么是以房养老，这样的模式存在怎样的劣势？总结了些信息分享给大家。

何为以房养老>>>>>>

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

我国以房养老情况>>>>>>

早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

2007年的时候，上海公积金管理曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。

以房养老>>>>>>

以房养老，很多的观点一致：以房养老值得期待。

理由有二：

一是“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。

二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

以房养老表现形式>>>>>>

目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。

第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

(1)子女养老，房产由子女继承;

(2)抚养人养老，房产由抚养人继承;

(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老;

(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;

(5)售出大房，换购小房，用差价款养老;

(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;

(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

申请以房养老所要具备的条件>>>>>>

【拥有产权】

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

【独立住房】

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

【家境适中】

当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

【地价较高】
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老的困局>>>>>>

【70年产权制约市场】

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

【以房养老与养儿防老的冲突】

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

【法律制度未完善】
法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

【养老机构不完善】

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系;差的服务又不到位。

【金融机构没动静】

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

【适用人群范围小】

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的权，落入“没房也没钱”境况。

国内以房养老做出的尝试>>>>>>

【南京办法】

倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院。

【上海办法】

上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理，其他费用均由公积金管理交付。

【新按揭办法】

新疆保投国际所推行的新型以房养老模式则完全没有以上三种限制。

1、房屋产权不发生任何变化，最终 以房养老仍归原产权人并且最终享有财产分配权;

2、老年人不需要要与子女分开居住，不受房屋的出租或者抵押的影响可以随意支配权;

3、对个人年龄没有任何要求。

【中信银行试水】

2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”(养老按揭)方案。 养老按揭是指，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

国外以房养老成功案例>>>>>>

【美国模式】

“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

住房资产高则可贷款数额高;年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短;夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值高可贷款数额高。

【加拿大模式】

超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

【新加坡模式】

有三种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

终于这种多年前专家提出的政策要施行了，当年刚开始施行计划生育政策，国家说生一个国家来给养老，现在第一批人已经老了，独生子女不争气，很难或很少帮老人养老的不在少数。。所谓的国家养老已经证明是骗局了。。。。这又要来以房养老，就是把老人最后的那点财富，那套房子抵押给银行，银行每月按揭给老人钱，老人去世后房子归银行所有。。看似挺好，老人还能住房子，每月还有钱养老，可现在的房价下，又有多少人能熬到银行按揭还完才死呢？！！

老人不会这么傻，例如在大城市，价值一百万的房，老人家自己不会卖掉房子来养老啊

有退休金养老金的话干嘛要把房子抵押给银行

那还交社保干啥？

 能不交社保果断不交，同样是拿自己存的钱，你费点心，多存取几次，钱比社保的还多，而且随时可以取出

香港安老按揭是这样的，我觉得靠谱：当然，前提是老人要拥有自己的房产。老人把自己的房产抵押给银行，银行根据你选择的年限（可10年，20年，终身等）和你楼房的价值，每月定期把一笔钱“贷给你”。
为什么要说“贷给你”呢，首先，老人还是拥有该物业的使用权，如果老人想“赎回”自己的物业，只需退还银行贷给自己的钱和利息（还包括手续费）。
第二，当按揭终止（或老人仙逝时），老人的继承人可优先全数偿还安老按揭贷款以赎回物业，也就是说老人从银行“贷”了100万，到时他儿子只需要把这100万（还没算利息手续费）还了，房子还是归老人的儿子。
第三，如果，按揭终止时，老人或他的继承人不愿意赎回房产，银行会将该房子出售（香港肯定会通过正规的途径以市价出售，大陆就不清楚了）。假如出售物业后所得的款项超过安老按揭贷款，银行会将全数偿还安老按揭贷款后的余额归还给借款人(或他／她的继承人)。倘若出售物业后所得的款项不足以偿还安老按揭贷款，借款人(或他／她的继承人)亦毋须担心，因该差额会根据按揭证券公司与银行之间的保险安排由按揭证券公司承担。

  也就说，你的房子现在估价100万，你从银行要了80万安老按揭，到时银行以200万把房子卖掉，除了偿还80万按揭和利息手续费，剩下的钱还是属于你或你的继承人。如果房价下跌，银行以50万卖掉房子，你无需额外偿还贷款给银行

 大陆肯定不会这样

你自己都说是失独老人，这些老人就算不弄反向抵押贷款，死后房子不还是归国家吗